评论(10)
-
二手房验房注意事项比新房验房注意事项要多些。二手房是经过多年居住,在二手房验房时更要注意二手房的房子质量和防水防漏以及一些隐蔽问题等方面。
一、二手房验房注意事项
1、二手房最初交易时间
二手房验房时首先要看的是二手房一次交易的时间。最初交易时间到二手房购买时间多长，可以了解房子的寿命时间，以及房子的规划情况。
2、原户主出卖房子原因
了解二手房子户主出卖房子的原因，如果是房子老化、市政规划、拆迁、二手房风水等情况。如果原房主只是因为像出卖或者缺钱或者有更好的房子，那就不用担心。如果是房子质量问题，房子老化或者违反市政规划需要拆迁的房子，最好不要购买。
3、查看二手房户型图
在验房时要向原房主要房子的户型图，并实地去观看房子周边环境以及物业和小区的具体情况，这对将来住进去也有所好处。
4、二手房验房是清点附送物品
二手房在验房时，还要记得清点原房主承诺的物品。对附送物品根据型号、数量、规格、牌子列好清单。在二手房交易时，附送品也算在购房费用里面。而且对于二手房装修时也可以利用，减少将来二手房装修成本。
5、二手房室内设施及质量问题
二手房在出卖时是不是存在质量或者缺陷，如墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等。房屋有无裂缝，主要是墙面和地面。渗水指屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等质量问题。
6、门窗的灵活性
检验窗是否渗水，窗台有无水渍，以及用手轻巧窗台是否崩裂。门和窗开关是否灵活，开关是否有无特别的声音。门插是否插入得太少;房门的插销、门锁是否太长太紧。 门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。
7、二手房验收查看缺陷
二手房验收时记得将家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主为了遮掩房子本身的不可弥补的缺陷，特地用家具遮掩。
8、二手房原房主费用问题
二手房验房时确认原业主将自己说钱的费用结清，如水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。
9、二手房证件和过户手续是否齐全
对二手房进行验收时，要看楼房交付使用的证件是否齐全，如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
二手房嘉义市需要办的过户手续，如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。
10、二手房验房注意房子的清洁
在二手房验房时，注意房子是否清洁有无残留建筑垃圾。 检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。
-
二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。因此提醒大家，在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题： (1)结清水表账单 交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)告知电表状况 在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)协助煤气过户 按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 (4)签订新的物业供暖协议 有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 (5)结清电话费 有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。 (6)协助有线电视过户 有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。 (7)结算维修基金 按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。 (8)附属设施 一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。 (9)迁移户口 买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
-
第一项房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。
第二项房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
第三项交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
第四项土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
二手房交易注意事项第五项市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
-
二手房验房关键一：看漏水 由于二手房一般已有一定的居住历史，不少物业的建筑和装修已开始陈旧，特别是一些居住时间10年以上的物业，水电等设备都已相当陈旧，因此在看房时应该备加关注。比如下水管道，如果前一任住户在使用中不留意的话，很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题。因此，买楼者需要重点查看下水管道是否存在这样的问题。 有心的购房者，最好自备塑料盆等，用塑料盆接水，向浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音，且各设施表面无积水，则表明地漏正常。也可以把水龙头开到最大，看看水压和排水速度。另外，还要特别注意检查卫生间，看是否有渗漏或积水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效)，在卫生间浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水，可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水，看地面是否有积水。 如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。对于一些已经重新装修的物业，水渍往往很难用肉眼看清楚，因此，最好选择在下雨后去看楼。此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面，看墙体与地面是否有空鼓。如果声音沉闷，则表明墙体、地面接触良好。 二手房验房关键二：看质量 二手房需要关注的墙体裂缝等质量问题。墙体、天花板一旦出现渗、漏、裂问题的话，会让你的居住不厌其烦。对于一些没有装修的二手房，这方面的问题往往可以通过肉眼发现。首先要检查墙体是否平整，是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话，要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话，那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险，有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理。 查看电路及开关接口。居住时间10年或10年以上的旧房子，电路已经开始老化，因此，特别需要关注这方面的问题，以免造成安全隐患。检查电路，可先拉断房间的总电闸，看室内是否完全断电，再分别检查各个分盏是否能控制各分支线路。有条件的，用万用表测量各强弱电流是否畅通。另外，要打开电器、电视、电话等线路接口，用力拉一拉，看插座是否牢固。如果电路是采用暗线安装的话，记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修。 再就是查看门窗密封及隔音效果。
-
二手房买卖过程一般分为三个阶段，即交易前、交易中和交易后，通常买卖双方在交易后的阶段往往会忽视一些事项，从而导致纠纷。比如，在房屋交接时，没有对日常生活费用予以结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，而此时原业主已音讯全无。因此，这里要提醒大家，在收房做物业交割时要注意以下事项：h新浪乐居论坛h新浪乐居论坛@.cn一、结清水表、电表账单。s房产论坛,装修论坛,业主论坛 收房前，买家应询问卖家是否已经付清水、电费，同时索要并保留交房日上个月份已缴纳的水、电费账单收据。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验水、电表是否改装、移动，因为卖方私自改动水、电表，是会受到相关部门处罚的。房产论坛,装修论坛,业主论坛办理煤气、有线电视过户。根据燃气公司的规定，买卖双方应当一起到燃气部门办理过户手续。需要携带的材料包括《房屋买卖合同》（应当写明房价已包含燃气设施费）、双方身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。在房屋交接时买家可以要求卖方提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。重新签订物业供暖协议。在有供暖的城市，买方要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 二、结清电话费和过户。买家应当问清楚房屋是否安装了多条电话线路，并且在合同补充条款中确认线路数量，是普通电话线还是isdn（综合业务数字网）电话线，以及转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确实需要使用卖家的线路，那么，在交房前就要和卖家一起到电信部门办理截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。附属设施。一般情况下，买方在收房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等验收，但是比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题，处理方式最好要有书面约定。g房产论坛,装修论坛,业主论坛 三、迁移户口。新浪乐居论坛买家在房屋交接日前一天应到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
-
1.电 在施工验收房子时要检测每个房间是否都有电，每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记，现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵，我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法，用手机充电器或是电吹风都能测试出来。
2.水 在毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线，但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水，分别灌进管道中，看下水是否痛快有没有堵塞的现象，如果听见咕咚咕咚的下水声则说明水下得很痛快。卫生间的地面应该是做好防水的，但在验房时因条件问题无法做蔽水试验，所以我们要在装修之前让装修公司先做个蔽水试验，24小时之后看是否有漏水的现象。 3.通风系统 通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。 4.门窗 门是最容易被遗忘的地方，房主高兴地拿着钥匙打开门后最关心的是要去看看房子里究竟是什么样子，而门的样子、外观等问题就被抛在了脑后，这样的过程是万万不可取的。现在住宅安装的都是防盗门，打开门后要仔细观察并用手去触碰门的表面，看它是否平整，有没有划痕或被撞击过的地方，再目测看门框正不正，因为门框不正会直接影响到你日后实际生活中的使用，更应该来回的试试锁具看是否能正常的开启、关闭，如果遇到问题要及时向物业反映进行更换。 5.墙面、地面 在毛坯房的验收中，墙面、地面是面积最大最关键的地方。我们要检查所有房间的墙面、地面是否平整，厨房、卫生间的墙面是否有空鼓的地方。如果墙面不平整会为日后的装修带来不小的麻烦，地面不够平整也会对以后铺砖或铺地板造成影响。卫生间和厨房的墙面如若有空鼓的地方，日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。看墙面是否有空鼓的现象，可以用小锤子敲打来测试，通过敲打时发出的声音来判断墙面是否有空鼓。