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验房师告诉您：一看房子各房间的六个面(墙、地、顶面）看一看墙面颜色是否均匀,是否有色差。阴角、阳角和灰线是不是平直方正,楞角整齐，还有就是阴阳角的垂直度，这几个都需要借助仪器。观看表面是不是有不光滑、有脱皮、麻面和起砂等现象,敲一敲墙面是不是有空鼓的声音,且数量较多,您就得费心了,不过这些还只属于一般性质量问题,由开发商返工修补就可以了。
二看墙地面、天花是否有可以看到的裂缝存在。看裂缝的部位、长度、是否有规律。如果裂缝无规律、长度较短、数量较多,并伴随粉刷空鼓,那只是一般的粉刷质量问题; 如果裂缝是斜的、水平的和垂直的,而且裂缝较长、连惯在一起,出现在门窗洞口角上、纵墙、外墙上,并且你家在靠顶层的几层,那就比较麻烦了,这些裂缝很多被称为温度裂缝。温度裂缝在不同的季节、温度下裂缝的宽度大小是不一样,并循环变化,原因是由于房屋结构构造设计、“质量通病”防范施工措施不力造成的,一般性返工修理,很难真正的解决。 如果同样裂缝是斜的、水平的和垂直的,而且裂缝较长、连惯在一起,出现在门窗洞口墙、纵墙、外墙上,而你家在底层,那可就不是你一家麻烦了,这些裂缝很多被称为沉降裂缝。是整幢房子的地基、基础有大问题,这就需要专业的质量管理机构来检测认定,处理了。
三看防水。房子是用来遮风档雨的,但是水渗漏是除了裂缝以外,最容易出现问题的地方。防水做的好不好现阶段只能靠看。首先看天花:房间、阳台、厨房、卫生间,看有没有被水浸湿过的水迹,特别是厨卫吊在天花上的白色排水管四周有没有水渗漏流过的水迹。然后看墙面,在外墙墙角,空调机管线洞口,在外门窗洞口、窗台处有没有被水浸湿过的水迹。最后看外门、外窗,看门窗扇关闭处、门窗框、扇材料拼合处,是否有没有被水渗漏流过的水迹。 四看门窗。质量良好的门窗,应该是表面应洁净、平整光滑、大面应无划痕碰伤;窗框、横档、窗扇材料没有翘曲、变形;门窗扇、框四周密封胶条完整牢固,无缺漏;门窗自然关闭后,框、扇自然贴合,缝隙四周大小一致。门窗玻璃没有裂纹破损,不松动,中空玻璃中空内层没有灰尘和水蒸气;橡胶密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝平整,没有卷边脱槽、断裂;密封胶粘结牢固,表面应光滑顺直,无裂纹。
五看墙面电箱、开关插座面板。首先看他们安装的是否整齐、端正,四周与墙面齐平,同一高度的面板,应该在同一高度水平线上,面板表面光滑整洁、无碎裂、划伤表面清洁、不变形,盖板紧贴建筑物的表面。在厨房、卫生间的插座均应为带防水盖板的安全插座。 配电箱箱盖紧贴墙面,油漆完整,箱内外清洁,箱盖开关灵活,各送电回路编号齐全,安装整齐。除空调电源插座回路外,其它电源插座回路都设置有漏电保护开关。
六看给排水管线安装。看管线安装是否排列整齐,管线表面干净清洁;看吊在天花上的白色排水管上有没有水渗漏流过的水迹;看地面卫生洁具预留排水管接口长度是否足够,看地面地漏是不是在厨卫地面的最底的地方,地漏盖板是否完整,水封部位有无杂物,有无破损。 最后提醒您,开发商在交房的时候,应该在墙面上标识好暗埋水、电管线的走向,验房的时候你应该能清楚的看到。如果没有在今后的装修过程中,你会遇到不少的麻烦。
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对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
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一、墙面
1、检查墙面否有开裂
2、检查墙面否有空鼓用小木锤或其东西敲墙敲空鼓时发出声音实容易听出来做上记号装修时用腻子填平
3、检查墙面腻子否防水腻子带瓶矿泉水往墙上泼水用手去摸看手上否有泥浆没有证明墙面耐水腻子合格
二、屋顶
1、检查屋顶否有开裂
2、检查屋顶和墙面阴阳角线否水平线今装修要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即
三、地面
1、检查地面否平整
2、检查否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时否出现沙粒砂浆比或水泥质量合格、搅拌均匀都会出现此问题
些方面起了明显作用细节重要哦多地方我们看或期装修摆放家具会出现问题
四、门窗
1、检查门窗强度
2、检查窗功能
a.门窗推拉顺滑表面平整光洁无严重划痕型材没有开裂或断裂现象
b.五金配件：齐全位置正确牢固
c.密封质量：门窗关闭时扇与框扇与扇无明显缝隙密封条松动脱落外露
d.门窗框扇垂直弯曲
e.玻璃无污染无破损双玻夹层无灰尘和水气分隔条均匀
f.窗子排水孔否打通了未打通积水会流入型材里
五、电路
1、检查插座和开关否设置合理电路装修否需要改造看人需求二看房屋插座和开关设置否合理方便使用
2、检查每电灯开关和电源插座否正常使用带手机座充、或电笔插上检验电源插座否通电当专业人员会采用专用插座检查
六、水路
水路主要体现厨房、卫生间卫生间般情况2地漏、座便下水管、浴缸下水管、洗手盆下水管看设置否合理再根据自己装修需要来决定否更改具体改造方案要听专家意见了
出现问题多多人都想改动座便器下水管已获得更多空间改造座便器下水管需楼下顶部下水管路道进行改造容易引起多麻烦防止出问题楼下业主难同意做样改动所建议自己擅自改动(采用垫高地面做法容易出现排水畅)要听专业人士意见
七、燃气管路
燃气表占空间小东西表位置何调整也要听专业人士意见必须由燃气公司改造非常重要
八、验防水
里所说防水指厨卫防水当目前交付房子有些事先已经声明没有做防水需要装修做了交付时已经做了防水我们得对防水否做好做出验证了装修前试试装修好时再发现漏水维护工程大了得拆除已经装修新地面来做层新防水层
验收防水办法：用水泥沙浆做槛堵着厕卫门口再拿胶袋罩着排污/水口再加捆实厕卫放水浅浅行了(大于2cm)约好楼下物业和业主24小时查看其家厕卫天花有无渗漏
九、验管道
里所指管道指排水/污管道犹其阳台之类排污口验收时预先拿盛水器具倒水进排水口看看水顺利地流走要验收呢因工程施工时有些工人清洁时往往会偷工把些水泥渣倒进排水管流走些水泥较粘会弯头处堵塞造成排水困难还有种情况过与验收没关了看看排污管否有蓄水防臭弯头按照经验而言排污管没有蓄水防臭弯头整体房屋质量也得打十二分精神了排污管需要种弯头因弯头会蓄水样来自下层管道臭味气味会被挡层之下而没有弯头洗衣间和厕所排水口会散发种异味也许会有开发商会认用防臭地漏行了工程实践证明防臭地漏远远能满足实际需要而正因种小地方往往能体现建筑商施工质量
特别提醒：般浴缸下部排水管道有返水弯而其位置则没有需安装防臭地漏!!!
小提示：等电位保护装置主要对厨房和卫生间样比较潮湿环境进行漏电保护金属架比洗手盆下面都有锈刚下水管用根线(线要求小于4平方)跟锈钢管接上接盒子里防止由于潮气带出来漏电起保护作用高级装修里都强制规定家装里几乎所有人都没有注意点再比铸铁浴缸底下都有螺母也用于接线里所等电位盒子要封上
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一、房屋装修：房屋是否被刚刚装修，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。
二、房屋开裂：检查房屋有无裂缝，首先仔细察看房屋的地面和墙上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。
三、渗水漏水的问题：通称"五漏一渗"，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占质量问题总数70%以上。
四、门窗：建议将房屋门窗分别开关检验。
五、私搭私建：房屋使用屋顶平台、走廊；
六、市政配套设施：供水，打开水龙头观察水的质量、水压；供电，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬，户内外电线是否有老化的现象；有限电视，打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目观察；煤气，煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；暖气，是否有供暖。
以下仅供参考设施设备细清点
如果购买的二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及
能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。
费用要结清
买家在收房时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，双方才
可办理相关的过户手续。否则，买家将有承担不必要费用的风险。
户口须迁出
如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，在二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地
的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任。
质量问题细排查
由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损;天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等，
能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
收楼证明备齐全
对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的
损失。
另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
《房屋交接书》要签署
收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧?其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。
签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影
响到双方对违约责任的承担。
签署《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定
，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。
1、核实业主有关费用交纳情况(包括物业费、水电费、暖气费、数字电视费是否结清)。
2、检查室内设施及物品是否与合同上约定一致以及完好程度。
3、一定要至物业管理部门更改业主信息。
4、检查所收到的房门钥匙是否正确(建议立即更换)，还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票(数据)等等是否完整，还要检查上下水、
天然气表、电表、灯具、空开、马桶等是否完好可用。
5、房屋是否有渗漏也要详细检查。
(1)结清水表账单。
交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
(2)告知电表状况。
在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
(3)协助煤气过户。
按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没
有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。
(5)结清电话费。
购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办
理过户手续。
(6)协助有线电视过户。
在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。
要点一：查看下水管道
如果前一任住户在使用中不留意的话，二手楼很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题，因此，买楼者需要重点查看下水管道是否存在这样的问题。
购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水，向台盆、浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音，且各设施表面无积水，则表明地漏正常。
也可以把水龙头开到最大，看看水压和排水速度。
另外，还要特别注意检查卫生间，看是否有渗漏或存水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效)，在卫生间浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶
部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水，可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水，看地面是否有积水。
要点二：墙体、天花的渗、漏、裂问题
墙体、天花一旦出现渗、漏、裂问题的话，会让你的居住不厌其烦，因此需要特别关注。对于一些没有重新装修的二手楼，这方面的问题往往可以通过肉眼发现。首先要检查墙体是否平整，是否有
渗水、渗漏现象或是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话，要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话，那么应该问题不大。但如果阳台与房间之
间的连接处有裂缝则比较危险，有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理。如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
对于一些已经重新装修的物业，水渍往往很难用肉眼看清楚，因此，最好选择在下雨后去收楼。此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面，看墙体与地面是否有空鼓。如果声音沉闷，则表明
墙体、地面接触良好。
要点三：查看电路及开关接口
居住时间十年或以上的楼宇，电路已经开始老化，因此，特别需要关注这方面的问题，以免造成安全隐患。检查电路，可先拉断房间的总电闸，看室内是否完全断电，再分别检查各个分盏是否能控
制各分支线路。最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外，要打开电器、电视、电话等线路接口，用力拉一拉，看
插座是否牢固。
如果物业电路是采用暗线安装的话，记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修。
要点四：查看门窗密封及隔音效果
门窗问题，事关居住安全和使用的舒适程度，购房者要试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度，
听听室内隔音效果。
要点五：水、电、煤气等过户问题
除了水、电、门窗、墙等建筑硬件方面的验收，软件方面的验收也是二手置业者需要特别关注的。在二手房交房前，
买家须特别留意以下几个问题：
原业主户口是否已经迁走?
是否已前往煤气公司办理煤气更名手续?
是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接?
房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接?
房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接?
水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网等费用是否已结清。
这一系列问题要逐项核实。
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收房验房九步走、墙面 1、检查墙面否有开裂 2、检查墙面否有空鼓用小木锤或其东西敲墙敲空鼓时发出声音实容易听出来做上记号装修时用腻子填平 3、检查墙面腻子否防水腻子带瓶矿泉水往墙上泼水用手去摸看手上否有泥浆没有证明墙面耐水腻子合格二、屋顶 1、检查屋顶否有开裂 2、检查屋顶和墙面阴阳角线否水平线今装修要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即三、地面 1、检查地面否平整 2、检查否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时否出现沙粒砂浆比或水泥质量合格、搅拌均匀都会出现此问题四、门窗 1、检查门窗强度 2、检查窗功能 a.门窗推拉顺滑表面平整光洁无严重划痕型材没有开裂或断裂现象 b.五金配件：齐全位置正确牢固 c.密封质量：门窗关闭时扇与框扇与扇无明显缝隙密封条松动脱落外露 d.门窗框扇垂直弯曲 e.玻璃无污染无破损双玻夹层无灰尘和水气分隔条均匀 f.窗子排水孔否打通了未打通积水会流入型材里 五、电路 1、检查插座和开关否设置合理电路装修否需要改造看人需求二看房屋插座和开关设置否合理方便使用 2、检查每电灯开关和电源插座否正常使用带手机座充、或电笔插上检验电源插座否通电当专业人员会采用专用插座检查